«Դարձ ի շրջանս յուր». ի՞նչ է կատարվում անշարժ գույքի շուկայում արհեստական «բումից» հետո. «Փաստ»

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան 2025 թվականին մտել է որակապես նոր փուլ, որն արմատապես տարբերվում է նախորդ չորս տարվա ռեկորդային ակտիվությունից։ Այն, ինչ մասնագետները մինչ վերջերս բնութագրում էին որպես «բում», այսօր աստիճանաբար փոխարինվում է ավելի հավասարակշռված, ավելի չափված դինամիկայով։ Նման անցումն ինքնին բազմաշերտ երևույթ է, որի ետևում կանգնած են ինչպես օրենսդրական փոփոխությունները, այնպես էլ շուկայական հասունացման բնական գործընթացը։ Հասկանալու համար, թե ինչ է կատարվում հայկական անշարժ գույքի ոլորտում, անհրաժեշտ է ժամանակային կտրվածքում դիտարկել տեղի ունեցող գործընթացների տրամաբանությունը։

2021-2024 թվականներն անշարժ գույքի շուկայի պատմության մեջ բացառիկ տարիներ էին Հայաստանի համար։ Ռուս-ուկրաինական պատերազմի հետևանքով ձևավորված մեծ արտագաղթի ալիքը, ռուսաստանցի ՏՏ մասնագետների ու ձեռնարկատերերի հոսքը, կապիտալի ներհոսքն ու ժամանակավոր բնակության կարիքը Հայաստանը, մասնավորաբար ու հատկապես Երևանը վերածեցին անշարժ գույքի ակտիվ պահանջարկի կենտրոնի։

Դրան զուգահեռ «Եկամտային հարկի վերադարձ» ծրագիրն ապահովում էր ներքին պահանջարկ՝ խթանելով հայ քաղաքացիների կողմից բնակարանի ձեռքբերումը առաջնային շուկայից, այսինքն՝ անմիջականորեն կառուցապատողից՝ ստանալով վճարած եկամտային հարկի վերադարձ։

Այս երկու շարժիչ ուժերի՝ արտաքին պահանջարկի և ներքին խրախուսող պայմանների համընկնումն ու փոխհամալրումն ստեղծեցին աննախադեպ ակտիվություն, որը, ասենք անկեղծ, շուկայի բնական ռիթմից արագ էր ընթանում։ Սակայն կարճ ժամանակ անց Հայաստան եկած ռուսաստանցիների մեծ մասը տեղափոխվեց մեր երկրից, անցյալ տարվանից էլ անշարժ գույքի շուկայի հետ կապված կարգավորումներում փոփոխություն կատարվեց, և Երևանում նոր շինթույլտվությունների դեպքում եկամտային հարկի վերադարձի արտոնությունը չեղարկվեց։ Ճիշտ է, ծրագիրն ամբողջությամբ չի վերացվել և արդեն գործող ծրագրերի շրջանակում ստացած շինթույլտվությամբ կառուցվող բնակֆոնդի դեպքում արտոնությունն ու վերադարձն ուժի մեջ են մնում, սակայն Երևանում նոր ծրագրերը՝ նոր շինթույլտվությամբ ամրագրված, այս հարկային շեմից դուրս են մնում, ու հենց սա է 2025 թվականի շուկայական վարքի հիմնական բացատրությունը։

Այս պայմաններում վիճակագրությունն արձանագրում է հետևյալ պատկերը. գործարքները տարեկան կտրվածքով նվազել են 1,6 տոկոսով, ինչը առաջին հայացքից կարող է փոքր թիվ թվալ, բայց համատեքստային վերլուծության տեսանկյունից ունի բոլորովին այլ կշիռ։ Երբ հիմքում ընկած է 20212024 թվականների ռեկորդային ցուցանիշը, նույնիսկ փոքր բացարձակ անկումն ազդարարում է ուղղության փոփոխություն։ Փորձագիտական համայնքն այսպիսի պայմանները բնութագրում է որպես շուկայի վերադարձ իր նորմալ վիճակին։

Ինչ վերաբերում է գնային ցուցանիշներին, ապա դրանք դեռևս կայուն են։ Բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների գներն ամբողջ Հայաստանում տարեկան կտրվածքով աճել են 0,3 տոկոսով, ինչն, ըստ էության, նշանակում է, որ շուկան կայունացել է, բայց ոչ ընկճվել։ Ըստ Երևանի վարչական շրջանների, ամենաբարձր գնային շեմն ամրագրված է Կենտրոնում, Արաբկիրում և Դավթաշենում, ինչն ավանդաբար արտացոլում է այդ թաղամասերի ենթակառուցվածքային, կյանքի որակային առավելությունները։ Հետաքրքիր է, սակայն, որ հենց Կենտրոնում 1 քմ բնակարանի միջին գինը տարեկան կտրվածքով կրճատվել է 1,4 տոկոսով, ինչն ուղղակիորեն արտացոլում է «Եկամտային հարկի վերադարձ» ծրագրի ոլորտի կրճատման հետևանքը, քանի որ Կենտրոնն ամենամեծ կշիռն ուներ նոր կառուցապատման հետ կապված գործարքների ակտիվության մեջ։

Այս ֆոնին շուկայում նկատվող հոսքերի մեջ ամենատպավորիչ շրջադարձն ու ամենախոսուն ուղղությունն է Երևան-մարզ առանցքը։ Մայրաքաղաքում «Եկամտային հարկի վերադարձ» ծրագրի ոլորտի կրճատումն ավտոմատ կերպով կառուցապատողներին, գնորդներին և ֆինանսական կառույցներին ստիպել է վերաբաշխել ուշադրությունն ու ռեսուրսները հիմնականում մայրաքաղաքին մոտակա տարածքներում։ Արդյունքում Երևանին մերձ մարզերում (և ոչ թե ողջ Հայաստանի տարածքով հավասարաչափ) ակտիվությունն աճել է, նոր ծրագրեր են գործարկվել, գնորդների հոսք է ձևավորվել։ Իսկ նման իրավիճակում գործ ունենք մայրաքաղաքի շուրջ բնակֆոնդի կուտակման երևույթի հետ, որը չի բխում երկրի տարածքային համաչափ զարգացման ռազմավարությունից։

Շուկայի համաչափությունը վերականգնելու համար անհրաժեշտ է հատուկ պայմաններ ստեղծել մարզերում և հեռավոր բնակավայրերում շինարարական ծրագրերի իրականացման և բնակարանների ձեռքբերման ուղղությամբ։ Նման քայլերի արդյունքում կարելի է ակնկալել, որ որոշակիորեն կկանխվի մարզերից բնակչության արտահոսքը։