Անշարժ գույքի շուկայում նկատվող վտանգավոր միտումները

«Փաստ» օրաթերթը գրում է.

Վերջին տարիներին Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան գտնվում է դինամիկ զարգացման փուլում։ Երևանում և նրա մերձակա տարածքներում նկատվում է շինարարական բում, գներն աննախադեպ աճում են, իսկ պահանջարկը՝ թե՛ ներհայաստանյան, թե՛ արտաքին, չի նվազում։ Սակայն այս ակտիվության մակերեսի տակ գոյություն ունեն համակարգային խնդիրներ, որոնք մի կողմից՝ ազդում են քաղաքացիների իրավունքների և տնտեսական կայունության վրա, իսկ մյուս կողմից՝ սպառնում են երկարաժամկետ հեռանկարում ամբողջ շուկայի կայունությանը։

Անշարժ գույքի գների աճը, որը սկսվեց 2020 թվականից հետո, մինչ օրս չի դադարում։ Որոշակի նվազման միտումներ արդեն նկատվում են, բայց դրանք ժամանակավոր բնույթի են։ Երևանում որոշ թաղամասերում 1 քմ բնակելի տարածքի գինը գերազանցում է անգամ 2000 ԱՄՆ դոլարը, ինչը համարվում է չափազանցված արժեք։ Շուկայի մասնակիցները հաճախ են բարձրաձայնում, որ այս աճը ոչ այնքան բնական պահանջարկի արդյունք է, որքան արհեստական գնաճի հետևանք։ Կառուցապատողներն ու միջնորդական օղակները հաճախ շահագրգռված են գների անհարկի բարձրացման մեջ՝ նպատակ ունենալով կարճաժամկետ հեռանկարում առավելագույն շահույթ ստանալ։ Սա անշարժ գույքը դարձնում է առավել անհասանելի շարքային քաղաքացիների համար։

Հատկապես լուրջ է խնդիրը երիտասարդների և միջին եկամուտ ունեցող ընտանիքների համար, որոնց բնակարան ձեռք բերելու միակ միջոցը հիպոտեկային վարկն է։ Սակայն բարձր գների պայմաններում վարկային պարտավորությունները դառնում են չափազանց ծանրաբեռնող՝ հաճախ սպառնալով ընտանիքների ֆինանսական կայունությանը։

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում լայն տարածում ունի նաև մի երևույթ, երբ քաղաքացիները ձեռք են բերում բնակարաններ շինարարության փուլում կամ մուտք են գործում բնակարան, վերանորոգում և այնտեղ ապրում են, սակայն երկար ժամանակ չեն կարողանում ստանալ սեփականության վկայականը։ Այս երևույթը հաճախ պայմանավորված է կառուցապատողների կողմից շահագործման ակտի ուշացմամբ, թույլտվությունների բացակայությամբ կամ իրավական գործընթացների խոցելիությամբ։

Դրան զուգահեռ՝ աճում են կառուցապատող ընկերությունների սնանկացման դեպքերը։ Մեծամասամբ այս սնանկացումները տեղի են ունենում կասկածելի հանգամանքներում, երբ ընկերություններն ուղղակի դադարում են կատարել իրենց պարտականությունները։ Արդյունքում բազմաթիվ քաղաքացիներ, որոնք մեծածավալ վարկեր էին վերցրել իրենց ուսերին՝ բնակարան գնելու նպատակով, կանգնում են կոտրված տաշտակի առաջ։ Պատճառն այն է, որ երաշխիքներ չեն ստեղծվում շինարարական գործընթացի պատշաճ իրականացման հետ կապված։

Ինչպես այս խնդիրը, այնպես էլ բազմաթիվ թերացումներ կապված են կոնկրետ պետական վերահսկողության թերի համակարգի հետ։ Չկան հստակ վերահսկողական օրենսդրական, վարչական ու ֆինանսական խստորեն գործող մեխանիզմներ, որոնք թույլ կտան հսկել, որ շինարարությունը կատարվի գործող նորմերին և ստանդարտներիբ համաձայն։ Շատ կառուցապատողներ շինարարական գործընթացում օգտագործում են ավելի էժան նյութեր, խուսափում են սեյսմիկ պաշտպանությամբ պայմանավորված ծախսերից, ինչը կարող է խիստ վտանգավոր լինել երկարաժամկետ հեռանկարում։ Պետք է նկատի ունենալ, որ Հայաստանը երկրաշարժավտանգ գոտում է գտնվում, և այս իրողությունը պահանջում է սեյսմիկ անվտանգության բարձր չափանիշների պահպանություն։ Սակայն այս հարցում ևս հստակ վերահսկողություն չկա։ Տասնյակ շենքեր շահագործման են հանձնվում առանց պատշաճ սեյսմիկ փորձաքննության։ Այս երևույթը հիշեցնում է Թուրքիայի օրինակը, որտեղ 2023 թվականի աղետալի երկրաշարժի ժամանակ հարյուրավոր շենքեր փլուզվեցին, քանի որ չէին բավարարում սեյսմիկ նորմերը։

Մյուս խնդիրը վերաբերում է շինարարական ծավալների կենտրոնացմանը Երևանում, որը լուրջ խնդիր է տարածքային համաչափ զարգացման համատեքստում։ Մարզերում նորակառույց շենքերն ընդամենը հաշված թվով են, իսկ գոյություն ունեցող բնակֆոնդը՝ հիմնականում խիստ հնացած։ Շատ շենքեր էլ դեռևս շահագործվում են, բայց շահագործումից դուրս հանելու ենթակա են։ Այդուհանդերձ, մարզերում կառուցվող բնակարանների գները նույնպես բավական բարձր են՝ հաճախ նույն մակարդակի վրա, ինչ մայրաքաղաքի ծայրամասերում։ Այս երևույթը բնակիչներին մղում է նախընտրել Երևանը կամ մերձմայրաքաղաքային տարածքները՝ ավելի զարգացած ենթակառուցվածքների ու հնարավորությունների պատճառով։ Բայց այսպիսի քաղաքականությունը խիստ վտանգավոր է երկրի զարգացման տեսանկյունից, քանի որ միտված է բնակչության գերկենտրոնացմանը, որը կարող է հանգեցնել մարզերի դատարկմանը և ներքին միգրացիոն հոսքերի ակտիվացմանը։

Հիպոտեկային շուկայի զարգացումը թեև սկզբնական շրջանում դրական ազդակ էր տնտեսության համար, սակայն ներկայում դարձել է ռիսկային ոլորտ։ Բնակչության մեծ մասը՝ հատկապես երիտասարդ ընտանիքները, բնակարան ձեռք բերելու համար դիմում են երկարաժամկետ վարկերի, իսկ տնտեսական անկայունության պայմաններում մեծ է հավանականությունը, որ իրենց ստանձնած պարտավորություններն ուղղակի չեն կարողանա կատարել։ Հաշվի առնենք, որ Հայաստանի տնտեսությունն էլ մեծ չափով կախված է արտաքին գործոններից, ու դրանց փոփոխությունը կարող է տնտեսական ակտիվության անկման ու մարդկանց եկամուտների նվազման պատճառ դառնալ։

Այս ֆոնին անհրաժեշտ է, որ պետությունը մշակի ռիսկերից պաշտպանող մեխանիզմներ՝ ապահովագրական համակարգեր, պետական երաշխիքներ, և որոշ դեպքերում՝ նպատակային սուբսիդավորում։ Պետական քաղաքականությունը պետք է ունենա հստակ ռազմավարություն՝ ուղղված շուկայի կայունացմանը, քաղաքացու շահերի պաշտպանությանը և տարածքային հավասարաչափ զարգացման ապահովմանը։

ԱՐԹՈՒՐ ԿԱՐԱՊԵՏՅԱՆ